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二线城市的房子,正在经历一场变革

2019-7-10 16:31:12 73 0

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GRcSXZPy 发表于 2019-7-10 16:31:12 |阅读模式

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2019-7-10 16:31:12

在高容积率一路狂奔了多年的重庆,2019年出让的住宅地块,都有明显降容,这使得重庆各区的容积率显著降低。
相比2018年,2019年上半年出让地块容积率明显降低
重庆一直在降容
数据来源:锐理数据
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率,简言之,一平方米土地可建多少房子,一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。
去过重庆的人,想必都会有两个直观的想法:
1. 感慨重庆的房地产开发水平真高。房子通过台阶、架空层、坡道、空中花园等方式,骄傲地矗立在山上。
2. 感慨重庆主城区的房子真密啊。山城地貌特殊,还要兼顾日照间距和房屋建设后退距离,楼间距非常小,动辄两梯十几户,遍地都是高容积率的住宅,居住得非常不舒适。
重庆的主城区建于山上,本就有限的土地来之不易,所以容积率非常高,因为这样可以多出面积、多梯户比、多出房子,而在当前重庆跨过两江四岸,向内环外的平原扩张之后,重庆开始有意识地降低住宅容积率。
二.重庆为什么要主动降容?
一直以来,重庆被diss得最多的就是土地天量供应,为什么一个对土地财政依赖如此大的城市愿意主动降容?降容对重庆房子会迎来什么变革?
1. 低容积率的房子居住舒适性更强,迎合未来的改善需要
“降容”有利于提升居住品质,也更符合未来居住升级和改善需求爆发的趋势。
重庆房地产在狂奔了20年之后,诞生了太多的高密、不宜居住的塔楼,而未来这些居住群体都会面临从刚需需求向改善需求过渡,更加注重房子品质、社区氛围和物业氛围。
未来的大面积、大空间、高采光、多功能分区的房子会更受欢迎,所以土地市场开始在先行布局。
2. 低容积率有利于提升城市界面
低密,意味着城市高密建筑减少,板楼将逐渐取代板楼,可以做更多绿化和社区空间。让城市有更多的公共空间,不至于过度开发或粗放式建设。
3. 城市规划更有前瞻性,为未来的城市更新和升级预留空间
现在的重庆,本来就是在山上开发的,城市土地本就不足,叠加高密住宅更是不利于路网规划设计。
先天条件不足,只能依靠后天努力,通过降低住宅密度来预留部分空间为以后的路网规划设计预留空间。
三.中国城市的三种容积率类型
说起高容积率,很多人都会想起土地极其稀缺,供地紧张的香港。香港住宅容积率高达10以上,多是独栋单体楼,三梯十几户,连个空中花园都没有,居住品质被极度压缩。棺材房、鸽笼到处都是,“住”都成了奢侈,更别说住得舒服。
而国内各城市控规和房地产开发水平不一样,所以形成截然不同的城市界面。但背后都源于同一个指标:容积率。
容积率是算得上是建筑设计中最重要的指标参数,代表了地块的【用地强度】,也可以说是代表了城市的良心。

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